LOKAAL: Hasselt rekent op projectontwikkelaars om mee te bouwen aan de stad van de toekomst

Het stadsbestuur van Hasselt keurde vorige maand een nieuw en vooruitstrevend vergunningenkader goed waarmee ze de regie over de verdere ontwikkeling van de stad stevig naar zich toe trekt.  “Het vroegere kader waarin bouwprojecten werden beoordeeld, was niet alleen verouderd, het lag al lang niet meer in lijn met onze beleidsdoelstellingen”, stellen Burgemeester Steven Vandeput en Marc Schepers, schepen voor Ruimtelijke Ordening en Stadsontwikkeling. “Er is de afgelopen jaren achter de schermen hard gewerkt aan een nieuwe aanpak met bijhorende instrumenten, dat een duidelijk kader geeft voor ontwikkelaars maar vooral de belangen van de Hasselaar behartigt. Nieuwe projecten komen voortaan tot stand via toetsing aan een kwaliteitsmeter en moeten beantwoorden aan normen rond klimaat, publiek groen, moderne mobiliteit, betaalbaar wonen en inpassing in de ruimere omgeving.”, aldus schepen Schepers.

 

Wie wil bouwen in Hasselt – of in welke stad dan ook - moet zich steeds houden aan bepaalde wetgevingen. Zo is in Hasselt sinds 2011 een verordening van kracht, een set van regels die de stedelijke overheid toepast om een bouwaanvraag duidelijk en objectief te beoordelen. Marc Schepers: “Deze regels hebben uiteraard hun dienst bewezen, maar intussen zijn de tijden wel veranderd. Zo’n 12 jaar later hebben zowel de ontwikkelaars als wij als stadsbestuur andere noden.” Zo groeit het aantal Hasselaren al jaren, maar de oppervlakte van de stad blijft dezelfde. “We staan dus voor de nodige uitdagingen”, verklaart Schepers. “We moeten niet enkel deze bevolkingsgroei opvangen, maar tevens antwoorden blijven bieden op de klimaatuitdaging, onze bereikbaarheid verzorgen en een kwaliteitsvolle woning blijven verzekeren voor elk inkomen. Onze ambitie blijft daarbij ongewijzigd: Hasselt moet ook in de toekomst een gezellige en aangename stad blijven waar het fijn leven, wonen en werken is. Dat vraagt om een stad die de regie op vlak van stadsontwikkeling stevig naar zich toe trekt en binnen het vergunningenbeleid de noodzakelijke aandacht inbouwt voor kwaliteit, duurzaamheid en toegevoegde waarde.”

Dat duidelijke beleid is er als sinds het begin van deze bestuursperiode, maar werd nog te weinig ondersteund door de helder en passend vergunningenkader.  De recent goedgekeurde nieuwe aanpak moet zorgen voor

• gemengde bouwprojecten die niet enkel het luxe-segment bedienen, maar die ook voorzien in de grote nood aan woningen in de lagere prijsklassen en nieuwe gezinsvormen.
• Een betere afstemming op een duurzaam mobiliteitsbeleid met een uitgesproken plaats voor de fiets, deelmobiliteit en e-mobiliteit.
• Veel meer groen op volle grond.
• Projecten die “blenden” met hun omgeving en er ruimtelijk én functioneel een toegevoegde waarde betekenen.

 

“De afgelopen jaren werd er veel gebouwd in Hasselt. Het is natuurlijk goed dat bedrijven willen investeren in onze stad, maar we moeten als stad wel onze eigen groei blijven regisseren. Bij het begin van de huidige bestuursperiode was het daarom nodig om het roer om te gooien en onze stadsontwikkeling veel meer op maat van de Hasselaar in te richten.”, stelt schepen van Ruimtelijke Ordening Marc Schepers. “Daarom hebben we de voorbije jaren goed nagedacht over de manier waarop we samen met de bouwsector vorm willen geven aan het Hasselt van de toekomst.  Die visie wordt nu verankerd in een nieuwe verordening die enerzijds ruimte geeft aan de contextuele beoordeling van projecten met minder regelneverij, maar anderzijds wel de Hasselaar centraal stelt.”  Aansluitend werd ook een dialoogkader uitgezet. “Via onze gloednieuwe kwaliteitsmeter worden projecten voortaan eenduidig getoetst aan de beoogde doelstellingen.  Door het stellen van heldere verwachtingen hebben niet enkel de architecten van de stad een duidelijk werkkader, ook wordt het voor de ontwikkelaar makkelijker om rendabele projecten te tekenen die passen binnen de stedelijke visie.  Het doel moet zijn om hiermee bovendien de zeer dure en te lange doorlooptijd van vergunningstrajecten te verkleinen en dialoog te vereenvoudigen.”

Nieuwe aanpak

De nieuwe verordening is een stuk eenvoudiger en transparanter, Stad Hasselt gooit veel overbodige detailregelingen overboord. Schepers: “We kijken opnieuw meer naar het project in zijn geheel, in zijn omgeving en trekken duidelijke krijtlijnen voor het bekomen van een vergunning. De belangrijkste daarvan zijn:

• Duurzame mobiliteit

 

“In het verleden werd er bij vergunningen enkel gekeken naar het aantal autoparkeerplaatsen binnen een project. Bovendien werd geen rekening gehouden met de locatie van de nieuwe woonblok en ook andere vervoersmiddelen zoals elektrische voertuigen, fietsen of deelmobiliteit werden over het hoofd gezien.  Voortaan moeten nieuwe woonprojecten ook bijdragen aan de duurzame mobiliteit waar we als bestuur naar streven,” duidt Schepers.  

 

De fiets krijgt een centrale plaats in het vergunningenbeleid.  “We willen onze bewoners en bezoekers stimuleren om vaker de fiets te nemen en hen hiervoor ook het nodige comfort geven. Het is dan ook belangrijk dat we als stad er alles aan doen om goede fietsinfrastructuur én voldoende fietsparkings te voorzien.” De stad Hasselt investeert deze bestuursperiode zelf volop in betere fietspaden en overdekte fietsenparkings. Schepers: “Alles begint natuurlijk op de plaats waar je woont. Daarom vragen we in elk project één fietsparkeerplek per kopkussen! Hiermee zorgen we ervoor dat iedereen zijn fiets veilig kan stallen in de woonblok waar hij of zij woont. Niet enkel gewone tweewielers, maar ook de elektrische fietsen en de bakfietsen.”

 

Het aantal autoparkeerplaatsen wordt voortaan afhankelijk gesteld van de plaats van het project. “In onze binnenstad, hartje Hasselt, ligt alles op wandel- of fietsafstand en is er een groot aanbod  aan openbaar vervoer in de buurt. Bovendien is de ruimte in de binnenstad beperkt en streven we er naar een kwaliteitsvolle inrichting van het openbaar domein. Daarom schroeven we de parkeernorm binnen de Kleine Ring terug naar maximaal 1 parkeerplaats per 2 appartementen.” Vertelt Schepers.  “Aanvullend stimuleren we het inpassen van deelmobiliteit in projecten. Per project moeten er een aantal deelwagens ter beschikking gesteld worden aan de inwoners. Denk hierbij aan een klein stadsautootje waarmee je snel ‘grote’ boodschappen kan doen, een gezinswagen om de kinderen naar hun activiteiten te brengen of een wagen met veel laadruimte die je kan gebruiken als je naar het containerpark gaat. Je huurt een auto wanneer je die nodig hebt op maat van je doel.”  In het gebied tussen de Grote en de Kleine Ring wordt de norm op 3 parkeerplaatsen per 4 appartementen gebracht. Schepers: “Buiten de Grote Ring, waar de te overbruggen afstanden veel groter zijn dan in de binnenstad, voorzien we nog meer parkeerplaatsen en voeren we een minimum van 1 parkeerplaats per appartement in.” Elk project wordt ook verwacht de nodige laadinfrastructuur te voorzien.

 

Het variabel maken van de parkeernorm naargelang de locatie moet de stad leefbaarder maken. “Doordat de ontwikkelaars minder parkeerplaatsen moeten voorzien, zal er ook minder oppervlakte verhard moeten worden. Die vrijgekomen ruimte zorgt er niet enkel voor dat het regenwater beter weg kan, we kunnen de ruimte gebruiken om extra bomen te planten en om gezellige parkjes aan te leggen die bijdragen aan een gezondere lucht.”, aldus schepen Schepers.

 

• Betaalbare woningen op maat

 

Schepers wil het woningaanbod diversifiëren en vraagt daarom aan ontwikkelaars om in hun typologiemix meer betaalbare woningen te voorzien. “Heel wat groepen als jonge starters, alleenstaanden en eenoudergezinnen zitten te wachten op een betaalbaar aanbod maar vinden niets binnen hun budget. Het is nochtans heel belangrijk dat we die doelgroepen ook een plek geven in onze stad, onder andere als tegengewicht voor de vergrijzing die zich in Hasselt steeds sterker laat voelen en voor de blijvende activering en vernieuwing van de stedelijke economische activiteit. Daarom gaan we in nieuwe projecten inzetten op kleinere wooneenheden, studio’s en nieuwe woonvormen met gedeelde ruimtes en technieken.”  Voor Schepers moet verder ingezet worden op gemengde projecten op vlak van betaalbaarheid: “Een wezenlijk aandeel van het woonaanbod in projecten van enige omvang moet bereikbaar zijn voor kandidaat-bewoners met een bescheiden inkomen. Concreet wordt er gestreefd naar minimaal 30 procent betaalbare woningen per project waarin gezocht wordt naar een substantieel aandeel sociaal wonen.”

 

• Maximaal behoud van groen

 

Over het belang van voldoende groen in de stad bestaat ook al lang geen twijfel meer. “In een dichtbevolkte stad - met veel verkeer en dus ook veel luchtverontreiniging - is voldoende groen noodzakelijk om de lucht te zuiveren.” verduidelijkt de schepen. Daarnaast reguleert groen ook de hitte in de stad. “In een stad kan het gemakkelijk 5 tot 10 graden warmer zijn dan op het platteland. De dichte bebouwing en het asfalt houden de warmte vast. Groen voorkomt net die hitte en zorgt voor verkoeling. Zeer belangrijk dus in tijden van klimaatopwarming.”  Naast de vele ecologische voordelen, heeft groen natuurlijk ook een grote maatschappelijke en zelfs economische waarde. “Wie in een stad woont, heeft vaak maar een klein stadstuintje of zelfs helemaal geen tuin. Het is belangrijk dat deze mensen ook buiten kunnen komen en zich kunnen ontspannen in onze parken. Corona maakte het afgelopen jaar pijnlijk duidelijk hoe belangrijk publieke open en groene ruimte is in een stad.” onderstreept Schepers. Hij legde dan ook enkele krijtlijnen vast met betrekking tot groen.

 

“In het streven naar het maximale behoud van groene en onverharde oppervlaktes werden enkele duidelijke voorschriften geformuleerd in onze woonverordening: minstens 30% van het perceel moet levend en groen en onverhard zijn en we vragen minimaal 20m2 per wooneenheid.” Concreet wil dat zeggen dat hier niet op of onder gebouwd mag worden. “Deze regel heeft alles te maken met het reguleren van de grondwateropvang.” Natuurlijk beseft Schepers dat dit niet altijd mogelijk is. “Afhankelijk van de locatie en projectkenmerken kunnen we afwijken van de basisregel en de nodige flexibiliteit inbouwen. Denk aan het inpassen van dak- of geveltuinen of het verleggen van investeringen naar buurtgroen.”

 

• De buurt

 

De woonfunctie staat nooit op zich. Wonen doe je in een buurt waar voorzieningen en diensten zijn afgestemd op de inwoners.  Die balans bewaken is essentieel.  “We gaan voortaan dan ook geen nieuwe projecten meer vergunnen als ze dreigen een buurt in onbalans te brengen.  Daarbij kijken we dus niet enkel naar de esthetiek van een project in de omgeving, of dat er voldoende rekening is gehouden met de omliggende landschappen of bestaande doorsteken; maar wordt vooral beoordeeld of er voldoende voorzieningen zoals riolering, wegen, scholen, winkels, horeca en kinderopvang op wandel- en fietsafstand liggen”, aldus schepen Marc Schepers.

 

• Dialoog & context

 

Nieuwe projecten worden voortaan dus afgetoetst aan een set van duidelijkere regels én minder regels. Schepers: “Uiteraard kan men niet alles vatten in voorschriften en blijft er nood aan afstemming. Meer nog, een betere dialoog met de bouwsector is één van dé beleidskrijtlijnen die aan de basis ligt van het nieuwe vergunningenkader. Nergens is de omgeving hetzelfde en moeten projecten in hun context geëvalueerd en fijngesteld kunnen worden, weliswaar met respect voor de basiskwaliteit en goede ruimtelijke ordening.”  Zo is het bijvoorbeeld logisch dat een project in de stadskern niet altijd kan voldoen aan de gestelde groennorm. Ook rond bouwhoogte en bouwdiepte moeten projecten soms afwijkend van basisregels maar wel in hun context beoordeeld worden.

 

“Om die beoordeling te stroomlijnen, voor iedereen gelijk te stellen en gesprekken met projectontwikkelaars duidelijk te structureren werd de kwaliteitsmeter ontwikkeld.” Dit instrument toetst een project via een doordachte checklist op verschillende schaalniveau’s (stad, buurt, project, …) aan haar kwaliteiten op vlak van groen, ruimte, wonen, energie, … enz. “Deze aftoetsing vormt de basis voor een gestructureerde stedenbouwkundige onderhandeling. Binnen zo’n onderhandeling kan het gebrek aan groene ruimte bijvoorbeeld gecompenseerd worden door een deelname in kosten van een publiek park vlakbij. Of een extra bouwlaag kan in evenwicht worden gebracht met het voorzien betaalbare woningen binnen het project.”  Het instrument helpt m.a.w. om te komen tot een evenwichtig bouwproject waarbinnen zowel aan de economische als maatschappelijke logica wordt voldaan. “Op die manier moet meerwaarde voor de ontwikkelaar ook resulteren in meerwaarde voor de Hasselaar, wat vroeger veel minder het geval was”, duidt Schepers. “Met de kwaliteitsmeter brengen we het economisch belang van de ontwikkelaars in evenwicht met het belang van de Hasselaar. We geven met deze aanpak een duidelijk kader voor nieuwe vastgoedprojecten maar wel met de stad in regie. Ik ben ervan overtuigd dat door te bouwen aan Hasselt vanuit wat ons bindt we nu samen met ontwikkelaars de groei van Hasselt op het juiste spoor zullen zetten.”

 

De kwaliteitsmeter wordt vandaag reeds toegepast.  De aangepaste verordening doorloopt momenteel nog een adviesronde bij divers adviesinstanties en krijgt nog een openbaar onderzoek alvorens ze ergens de komende maanden formeel bekrachtigd wordt.

 

 

 

Lees ook: Hasselt lanceert revolutionair woonmodel

Lees ook: Bouwproject Rongese Park is het eerste resultaat van het nieuwe vergunningenbeleid

Lees ook: Oud administratief centrum Dokter Willems weldra te koop onder voorwaarden

 

Ga naar Vooruit Hasselt