LOKAAL: Hasselt lanceert revolutionair woonmodel

Schepen Marc Schepers (Vooruit) kiest voor resoluut andere strategie om betaalbaar wonen te realiseren

Hasselts schepen Marc Schepers (Vooruit) stelt vanavond op een VOKA-bijeenkomst zijn model betaalbaar wonen voor aan een groep van vastgoedontwikkelaars. Het zogenaamde ‘Hasselts woonmodel’ is het resultaat van jaren werk achter de schermen waarbij academisch, juridisch en financieel werd afgetoetst, gecheckt en gedubbelcheckt. Het pakt een nijpend probleem in steden – namelijk de onbetaalbaarheid van wonen in de stad voor starters, herstarters en singles – op een innovatieve en duurzame manier aan. We gaan daarbij uit van een ondernemende overheid die haar kracht als overheid gebruikt en de regie in handen neemt. Het is een nieuwe en unieke “andere” aanpak die we in Hasselt uitrollen, samen met alle actoren. Het model wordt nu getest in 2 proeftrajecten en verder gechallenged met stakeholders.

Probleemstelling

De vastgoedprijzen blijven stijgen, vooral in de centrumsteden. “Dat is ook het geval in Hasselt: de prijs van een gemiddeld appartement steeg de laatste 5 jaar met maar liefst 20% in de provinciehoofdstad tot boven de grens van € 250.000. Voor een woning betaal je al een stuk meer dan € 300.000”, stelt schepen van ruimtelijke ordening Marc Schepers. “De waarde van vastgoed stijgt al enkele decennia veel sneller dan de lonen, wat de droom van een eigen huis of appartement voor steeds meer groepen in de samenleving bijzonder moeilijk maakt. Bovendien is ook een woonlening krijgen veel moeilijker geworden. Na de financiële crisis van 2007-2008 kregen banken vanuit Europa de verplichting om voor het merendeel van de woonkredieten een eigen inbreng van 20% te vragen. Op een appartement van € 250.000 is dat dus € 50.000, exclusief alle kosten en belastingen die niet kunnen ontleend worden. Bovendien zitten ook de rentevoeten in de lift. Die mix maakt dat de middenklasse het bijzonder moeilijk heeft om ooit nog een eigen woning te verwerven. Zonder de steun van familie is het dus bijna onmogelijk om nog een woonst te vinden in een centrumstad.”

Voor Hasselt is er nog een bijkomend effect. De dure vastgoedprijzen leiden ertoe dat vele jonge mensen de stad uit trekken en onze stad steeds meer vergrijst. Hasselt is in zekere zin slachtoffer van zijn eigen succes. Heel wat oudere mensen die tot voor kort in de rand van Hasselt wonen, doen daar hun ruime woning van de hand en kopen een comfortabel appartement in de stad. Die mensen zijn van harte welkom maar het is wel onze rol als overheid om onze stad in balans te houden en dus ook kansen te creëren voor jonge starter, herstarters en de groeiende groep van singles.

Nood aan nieuwe ideeën voor complexe uitdagingen

Heel wat steden en gemeenten kampen met gelijkaardige uitdagingen: hoe betaalbare woningen creëren voor mensen die te veel verdienen voor de sociale woningmarkt maar te weinig spaargeld hebben om aan de bak te komen op de reguliere markt? Vaak proberen die steden dan geïsoleerde projecten te faciliteren om betaalbare woningen te bouwen. Maar die projecten delen allen eenzelfde beperking: ze zijn verschrikkelijk duur en daardoor niet opschaalbaar. In de meeste cases wordt er gewerkt met het ter beschikking stellen van grond in de vorm van spotgoedkope erfpachtconstructies. In die formule stel je (duur) patrimonium van de lokale overheid ter beschikking aan een kleine groep van mensen. Maar de omvang van dit soort projecten is beperkt en de aanpak is eindig: als je grond op is, is het einde verhaal en heb je maar een beperkte groep ondersteund. Dat is één van de redenen voor Hasselt om te kiezen voor een andere strategie, een aanpak waar we ook ontwikkelaars, banken en notariaat bij betrekken.

Het Hasselts woonmodel in het kort

Samengevat bestaat het woonmodel uit 5 stappen:

• We zoeken in de vergunningendialoog samen met de ontwikkelaar naar toegevoegde waarde.  Daarbij primeert steeds de ruimtelijke ordening maar als er door bijkomend volume, bestemming of typologieënmix meer ontwikkelingskansen worden gecreëerd dan kan die meerwaarde niet enkel op de rekening van de ontwikkelaar belanden. Daarvan moet minstens een deel naar omgeving en maatschappij terugvloeien. Die meerwaarde wordt in stap 2 bijvoorbeeld omgezet in een kortingspercentage op een aantal woonunits. Afhankelijk van de context van het project kan die meerwaarde ook omgezet worden in het creëren van een parkje, het financieren van een speelplek,… Om hierover tot een afspraak te komen is er een kwaliteitsmeter uitgewerkt door de stad: een gestructureerd dialoogmodel dat moet leiden tot een beter en ook efficiënter vergunningstraject. “Goede oplossingen beginnen bij zelfkritiek: de doorlooptijd voor vergunningen was de voorbije jaren te lang. Daarom hebben we dit proces herbekeken, zowel vanuit kwaliteit als vanuit tijdsperspectief.”, aldus Marc Schepers.
• Het autonoom gemeentebedrijf (verder AGB) is de begunstigde van die korting en geeft die door aan de doelgroep betaalbaar wonen. Dat gebeurt op basis van een reglement waarbij wordt geselecteerd op basis van inkomen. De nieuwe eigenaar is verplicht om zich te domiciliëren in de woning.
• Er wordt meteen een dubbel kettingbeding vastgelegd: de nieuwe eigenaar is verplicht om bij verkoop van het pand te verkopen aan het AGB en dat aan een vastgelegde prijs: de aankoopprijs plus aanpassing aan gezondheidsindex. Het AGB van haar kant engageert zich om dat pand in te kopen aan die prijs. Zo ontstaat er de facto een garantiestelling. Er zit ook een driver ingebakken in model die de eigenaars zouden moeten aanzetten om na enkele jaren te verkopen: dan hebben ze immers voldoende kapitaal afgelost om op de reguliere markt aan de bak te komen. Daar stijgt hun investering wel in waarde.
• Er wordt gezocht naar bancaire partners die door optelsom van bedongen korting en de facto garantiestelling hun quotiteit willen optrekken tot 100%. Hierdoor zijn er veel minder middelen nodig bij aankoop.
• Daarna draait de spiraal verder: het AGB verkoopt diezelfde woning aan een nieuwe koper, waardoor weer andere mensen zich een betaalbare woonst kunnen veroorloven.

Stad als slimme regisseur

Het resultaat is een model waarbij de stad geen schulden opbouwt en geen patrimonium ter beschikking stelt om betaalbare wooneenheden te realiseren. Bovendien zullen die betaalbare woningen veel sneller kunnen gebouwd worden dan wanneer een overheid dat zou doen. De entiteiten worden gecreëerd binnen nieuwbouwprojecten, dus verspreid over de hele stad. In mijn visie is de stad niet langer actor maar wel regisseur van de oplossing. Marc Schepers: “Ik ben blij met de eerste positieve reacties uit de sector. Ik kijk er naar uit om in de komende maanden te leren uit onze proefprojecten en feedback te verzamelen van alle stakeholders. Complexe maatschappelijke problemen pak je best samen aan. Dat is ook hoe ik naar de bouwsector en banksector kijk: als partners en mede-auteurs van de oplossing. Met ons Hasselts woonmodel geven we hen een kader om hun doelstelling rond maatschappelijk verantwoord ondernemen in praktijk te brengen. De overheid van de toekomst heeft nood aan overleg, creativiteit en slimme strategieën om de complexe uitdagingen van vandaag en morgen aan te pakken. Met het woonmodel leveren we als Hasselt een belangrijke stepstone aan voor de uitdagingen rond betaalbaar wonen.”