LOKAAL: ARTIKEL KNACK - Nieuw Hasselts woonmodel: “Ook starters en singles moeten hier een woning kunnen kopen”

Een degelijk appartement of woning kopen in een centrumstad? ‘Het wordt voor meer en meer mensen een onbereikbare droom’, stelt Marc Schepers (Vooruit), de Hasseltse schepen bevoegd voor stadsontwikkeling en woonbeleid. Hij illustreert de stelling met een kleine rekensom. ‘De mediaanprijs voor een appartement in Hasselt is in vijf jaar tijd met 20 procent gestegen, en bedraagt nu een kleine 250.000 euro. Omdat banken bij het verstreken van hypothecaire kredieten sinds de kredietcrisis maar maximaal 80 procent van het totaalbedrag mogen lenen, moet je als kandidaat koper al zo’n 60.000 euro bij elkaar hebben gespaard. Zelfs wie tien jaar lang maandelijks 500 euro opzij legt, krijgt dat startbudget niet bij elkaar gespaard. In de praktijk betekent dit dat wie geen financiële hulp van ouders of grootouders krijgt het mag vergeten.’

De gevolgen laten zich raden. ‘De meeste starters en singles kunnen zich geen woning in Hasselt veroorloven’, zegt Marc Schepers. ‘De markt focust zich voornamelijk op babyboomers met geld. Dat zorgt ervoor dat Hasselt een van de snelst vergrijzende centrumsteden van Vlaanderen is. Jonge starters en singles proberen hun droom elders te realiseren, ver buiten de stad. Dat is, om veel redenen, niet gezond.’

Om het tij te keren dokterden de stad en het Autonoom Gemeentebedrijf een nieuw woonmodel uit.  Het idee achter dat model is vrij eenvoudig.  Binnen de voorbesprekingen van een traject naar een stedenbouwkundige vergunning wordt op verschillende manieren naar meerwaarde gezocht voor de projectontwikkelaar, die vervolgens terug dient te vloeien naar een korting op een deel van de nieuwe units (15 procent) te verkopen aan het Autonoom Gemeentebedrijf. Dat verkoopt die units vervolgens aan gezinnen of singles met inkomens rond het gemiddelde, of iets daaronder.

Een eerste project laat zien hoe dat werkt in de praktijk. Een ontwikkelaar kreeg onlangs een vergunning om 42 nieuwe woonunits in Hasselt te bouwen, op voorwaarde dat het gemeentebedrijf er 6 mocht verwerven met een significante korting. Die zes units worden aangeboden aan gezinnen of singles voor wie een huis kopen op de reguliere markt vandaag onhaalbaar is.

Een lagere prijs én de mogelijkheid om de volledige aankoopsom te lenen bij de bank, moet het ook voor deze groep haalbaar maken om eigenaar te worden. Tegenover die voordelen voor de kopers staat één belangrijke voorwaarde. Ze mogen hun eigendom enkel verkopen aan het Autonoom Gemeentebedrijf, aan een prijs die gekoppeld is aan de consumptie-index. Omdat die index naar alle verwachtingen minder snel zal stijgen dan de woningprijzen, zal de stad de woning dan opnieuw kunnen aankopen aan een prijs die onder de marktwaarde ligt. Anders gezegd: de kans dat de stad Hasselt aan dit model geld verliest, is bijzonder klein. Bijkomend voordeel is dat het aanbod aan betaalbare woningen op de langere termijn systematisch groter wordt. De Stad heeft niet alleen het recht maar ook de plicht om het goed aan die prijs met indexering terug in te kopen. Zo ontstaat er voor de bank de facto een garantie.

Klinkt mooi, al rijst toch de vraag of veel ontwikkelaars bereid zullen zijn om een belangrijk deel van hun nieuwe woningen aan een korting van 15 procent te verkopen. Schepers gelooft dat ‘met een goeie vergunningsdialoog’ veel mogelijk is. ‘Vandaag zie je dat er vaak een erg moeilijke dialoog is tussen ontwikkelaars en de stad. Een ontwikkelaar heeft een dure grond gekocht en wil, om die maximaal te laten renderen, zo veel mogelijk realiseren voor zo weinig mogelijk geld. Die soms weinig kwaliteitsvolle projecten belanden dan op het bureau van omgevingsambtenaren, die meteen de hakken in het zand zetten omdat het niet voldoet aan allerhande regelgeving. In ons model laten we de regels voor een deel varen door bijsturing op onze verordening, en staat de dialoog voorop. Dit stelt ons staat de ruimtelijke kwaliteit veel meer vanuit zijn context te beoordelen wat gepaard gaat met het zoeken ruimere bouwvolumes, andere bestemmingen, enz … hetgeen zich rechtstreeks doorvertaalt in meeropbrengst. Het is logisch dat die marge niet integraal bestaat uit winst voor de ontwikkelaar.  Een deel van de meerwaarde mag ook terugvloeien naar de maatschappij. Dat kan in de vorm van betaalbaar wonen, maar bijvoorbeeld ook in een bijdrage aan de vergroening van de wijk.’

Zoals eerder aangestipt: met dit nieuwe woonmodel mikt de stad op kandidaat-kopers uit de lagere middenklasse. ‘Voor de laagste inkomens is er de sociale woningmarkt’, zegt Schepers. ‘Die functioneert ook niet zoals het hoort, maar dat is een ander verhaal. Dit model is er voor mensen die te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale woning, maar onvoldoende om zelf iets te kopen.’ Een gemiddeld appartement in Hasselt kost nu ongeveer 250.000 euro. Het is de bedoeling dat we daar binnen het model een flink stuk onder blijven. Maar naast die korting moet dit model er ook voor zorgen dat het aandeel eigen middelen dat nodig is bij een aankoop, fors daalt.’

‘Het Hasselts woonmodel is voor mij het bewijs dat een overheid complexe maatschappelijke problemen ook op een andere manier kan aanpakken. We krijgen het probleem van betaalbaar wonen niet opgelost door er enkel meer belastinggeld tegenaan te gooien of (bijna) gratis grond ter beschikking te stellen. Maar als een overheid zich meer als regisseur van de oplossing zou gedragen en alle betrokken partijen vanuit hun sterkte een bijdrage laten leveren met gepaste return, schrijven we een nieuw verhaal. We leven in een tijdsgewricht en dat vraagt om nieuwe ideeën en denkbeelden, van ondernemers en overheden. Ik neem alvast de uitdaging aan om daar als lokaal bestuur concreet werk van te maken.’, aldus Marc Schepers.