LOKAAL: Innovatief Hasselts woonmodel maakt koopmarkt toegankelijk voor lagere inkomens

In 2022 overschreed Hasselt de kaap van 80.000 inwoners. “Onze stad is duidelijk in trek”, weet schepen van stadsontwikkeling en wonen Marc Schepers, “Toch wordt het voor meer en meer mensen onmogelijk om een woning te kopen in onze stad.”  Want net zoals alle centrumsteden, kampt ook de provinciehoofdstad met stijgende vastgoedprijzen. “De prijs van een gemiddeld appartement in Hasselt steeg de afgelopen vijf jaar met maar liefst 20%”, duidt Schepers. “Voor een gemiddeld appartement tel je vandaag al snel 250.000 EUR neer.” 

 

Wanneer de vastgoedprijzen een stuk sneller stijgen dan de lonen, wordt het kopen van een woning voor een steeds groter wordende groep, steeds moeilijker.  “Daar komt nog bij dat ook lenen bij de bank steeds moeilijker wordt”, aldus Schepers.  “Niet alleen stijgen de rentevoeten, banken verwachten ook steeds meer eigen inbreng van haar cliënten.”  Voor dat appartementje in de stad, kan je bij de bank – in het beste geval- slechts 80% lenen, de rest moet je zelf ophoesten. “Dan spreek je dus al gauw over bedragen van 60.000 euro of meer”, rekent Schepers. “De realiteit is dat enkel diegenen met een heus spaarpotje, zij die lasten kunnen delen of zij die financiële hulp krijgen, iets kunnen kopen in de stad.” 

 

Betaalbaar wonen

De groep waar het nieuwe woonmodel zich op richt zijn recent afgestudeerden en jonge gezinnen, maar evenzeer eenoudergezinnen of alleenstaanden.  Schepen Marc Schepers:  “Meer en meer mensen met een lager-gemiddeld inkomen vallen uit de boot op zoek naar een betaalbare woning: enerzijds verdienen ze teveel om kans te maken op een sociale woning, anderzijds kunnen ze met dit inkomen toch niet terecht op de koopmarkt.”

 

“Voor hen is de huurmarkt de enige optie. Maar ook hier wordt het moeilijker: er is een steeds groter wordende vraag naar huurwoningen waardoor mensen meer en meer terecht komen in minder kwalitatieve woningen aan vaak te hoge huurprijzen.” Schepers wijst ook op het verdringingseffect dat hierdoor optreedt: “Mensen die niet langer op de koopmarkt terecht kunnen en daardoor naar de huurmarkt uitwijken, verdringen hier diegene met een nog lagere inkomen, met alle problemen van dien.”  Tenslotte beseft ook Schepers dat huren op langere termijn financieel natuurlijk helemaal niet interessant is. “Je geef elke maand je geld uit, maar je bouwt niets op waardoor je op het einde van de rit met lege handen staat.” 

 

Inzetten op betaalbaar wonen – in het bijzonder- voor jongeren is ook vanuit economisch standpunt erg belangrijk vindt Schepers. “Jongeren stichten een gezin, ze starten een onderneming, creëren jobs, ze consumeren in de stad,.. Om deze redenen zijn ze essentieel voor een gezonde stedelijke demografische en economische balans. In een stad als Hasselt, die blijft groeien als onderwijsstad, moet betaalbaar wonen de studenten verleiden om te blijven wonen in de stad waar ze afstuderen.”

 

Woonmodel

Het woonmodel, dat nu op de tafel komt van de Hasseltse gemeenteraad, tracht op een unieke wijze een antwoord te bieden op de problemen waarmee starters, herstarters en singles worden geconfronteerd in hun zoektocht naar een kwalitatieve én betaalbare woning in de stad.

 

Hoe werkt dit precies? Het Hasseltse woonmodel zorgt in de eerste plaats voor goedkopere woningen. “Die bouwen we natuurlijk niet zelf”, verklaart Schepers. “We werken hiervoor samen projectontwikkelaars.”  Stad Hasselt werkt samen met hen, in hun bouwaanvragen, om te komen tot nieuwbouwprojecten waarin zowel de financiële als de maatschappelijke meerwaarde verzekerd wordt. Die maatschappelijke meerwaarde vertaalt zich onder meer in aandacht voor betaalbaar wonen. “Het resultaat? De ontwikkelaars voorzien in hun woonprojecten een aantal woningen die aan een interessante korting verkocht kunnen worden.”

 

Naast de ontwikkelaars zocht Schepers ook de samenwerking met de banken. “In het model stellen we ons als overheid bij de bank borg voor de te verkopen betaalbare woningen. Hierdoor kan 100% van het bedrag voor aankoop geleend worden en vervalt de drempel van 20% eigen inbreng.” Door als borgstellende partner van de bank op te treden, zorgt stad Hasselt bovendien voor goedkopere leningen voor kanidaat-kopers. 

 

Het woonmodel stelt wel één belangrijke voorwaarde: de kopers die instappen in dit model kunnen hun woning enkel terug verkopen aan de stad Hasselt en dat aan een vastgestelde prijs.  Die prijs is dan de aankoopprijs verhoogd met de gezondsheidsindex en niet – wat courant is - de veel hogere vastgoedindex. “Hierdoor blijven de woningen in het model echte instapwoningen voor de beoogde doelgroep en worden het geen investeringswoningen”, verduidelijkt Schepers.   “Bovendien zal dit kopers, die na enige tijd hun financiële situatie zien verbeteren, stimuleren om op zoek te gaan naar een nieuwe woning die via de reguliere vastgoedmarkt met de tijd veel meer in waarde zal toenemen.” De stad heeft op dat ogenblik op haar beurt de plicht om de aangeboden woning terug te kopen.

 

Groeiende woonhub

Woningen die de stad na verloop van tijd terug verwerft, worden – na een eventuele opknapbeurt - onmiddellijk terug aangeboden aan de doelgroep aan de gekende gunstige modelvoorwaarden.  “Op die manier komen er steeds meer woningen in het systeem”, verduidelijkt Schepers. “Enerzijds woningen die voor minstens 25 jaar beschikbaar blijven en anderzijds meer en meer modelwoningen die erbij komen bij elke gerealiseerd bouwproject. Er ontstaat met andere woorden een steeds groeiende woonhub met betaalbare woningen, zonder dat we daarvoor als overheid veel moeten investeren.”

 

Theorie wordt werkelijkheid

Na vele maanden van voorbereidend werk en doorgedreven afstemming met onder meer de vastgoedsector, notariaten, banken en juristen, ziet Schepers zijn model werkelijkheid worden. Een aantal bouwprojecten, die reeds in de steigers staan, brengen na goedkeuring door de gemeenteraad de eerste woningen binnen dit model op de markt. 

 

“In tegenstelling tot de sociale huisvestingsmaatschappij zal het woonmodel niet werken met wachtlijsten, noch wijzen wij woningen toe”, verklaart Schepers. “Wanneer je iets koopt, moet je de vrije keuze krijgen.” Stad Hasselt hanteert daarom een werkwijze gelijkaardig aan die van vastgoedkantoren.

 

Wel moeten kandidaat-kopers aan een aantal voorwaarden voldoen. “In de eerste plaats moet je ouder dan 18 jaar zijn, mag je geen eigen woning in je bezit hebben en moet je een job hebben. Het model is gericht op diegenen met een lager-gemiddeld inkomen, het spreekt dus voor zich dat wij dan ook een maximumgrens op het inkomen hebben vastgelegd.” Schepers legde ook enkele voorrangsregels vast. “Iedereen die al een band opbouwde met onze stad – door er te studeren, wonen of werken – heeft een streepje voor”, besluit de schepen.

 

Van zodra er in dit woonmodel woningen worden aangeboden, zal alle praktische informatie terug te vinden zijn op de website van de stad Hasselt.

Ga naar Vooruit Hasselt